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LOGEMENT DECENT ET RENFORCEMENT DE LA REGLEMENTATION FACE AUX EFFETS DU DEREGLEMENT CLIMATIQUE

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      A – LA REGLEMENTATION

Un logement décent est un logement qui répond à différentes critères définis par l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.
. La loi n° 2015-992 du 17 août 2015 relative à la transition énergétique pour la croissance verte a introduit dans la notion de logement décent un critère de performance énergétique minimale.

. La loi n° 2019-1147 du 8 novembre 2019 relative à l’énergie et au climat a repris et renforcé cette ambition en fixant un seuil maximal de consommation d’énergie par m2 et par an, renvoyant à un décret pour en préciser la valeur, applicable aux baux conclus à compter du 1er janvier 2023.
. Le décret n° 2021-19 du 11 janvier 2021 a fixé ce seuil à 450 kWh EF/m2/an en France métropolitaine, valeur intégrée à l’article 3 bis du décret du 30 janvier 2002 relatif au logement décent, applicable depuis le 1er janvier 2023 aux contrats conclus à compter de cette date.

. La loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 dite « Climat et résilience » a remplacé la simple référence à un seuil de consommation par la notion de « niveau de performance minimal » au sens de l’article L. 173-1-1 du CCH, c’est-à-dire en fonction des classes DPE A à G.
. Le décret n° 2023-796 du 18 août 2023 intègre dans le décret du 30 janvier 2002 des seuils de performance énergétique minimaux fondés sur les classes DPE avec un calendrier progressif d’application en 2025/2028/2034 (décalage en outre-mer) ; il précise la surface habitable de référence en incluant les vérandas chauffées pour le calcul de la consommation d’énergie finale (seuil de 450 kWh EF/m2/an).

       B – LES CRITERES DE DECENCE

Un logement ne doit pas présenter de risques manifestes pour la sécurité physique ou la santé, être exempt d’animaux nuisibles et de parasites, être conforme à l’usage d’habitation ce qui suppose :
.  une surface minimale, soit au moins une pièce habitable, de 9 m2 , 2,20 m de hauteur sous plafond ou 20 m3 de volume habitable .

. que les pièces principales (destinées au séjour ou au sommeil) aient un éclairement naturel suffisant et un ouvrant donnant à l'air libre; un local situé au sous-sol ne peut pas être proposé à la location en tant que logement.

. qu’il dispose d’une alimentation en eau, d’une installation d’évacuations des eaux usées, une cuisine ou d’un coin cuisine, d’un chauffage, de sanitaires comprenant un WC qui devra être situé dans le même bâtiment s’il n’y a qu’une seule pièce ; les branchements d’électricité et de gaz et les équipement de chauffage et de production d’eau chaude doivent être conformes aux normes de sécurité (plomb amiante...) et en bon état d’entretien.

. Enfin qu’il réponde à un critère de performance énergétique minimale.

         C – NIVEAU MINIMAL DE PERFORMANCE ENERGETIQUE

La consommation figure dans le diagnostic de performance énergétique (DPE) qui classe chaque logement dans une des 7 classes énergétiques: A (très performant) à G (très énergivore).

Les logements n’atteignant pas le seuil minimal de performance énergétique ne sont plus considérés comme « décents » et ne peuvent plus être mis en location, selon un calendrier progressif : 1er janvier 2025 pour la classe G, 1er janvier 2028 pour la classe F, 1er janvier 2034 pour la classe E.EF/m2/an en France métropolitaine.

Ce calendrier échelonné est censé laisser aux propriétaires le temps de planifier et financer les travaux de mise en conformité.

         D - QUI EST CONCERNE PAR LE RESPECT DU CRITERE DE PERFORMANCE ENERGETIQUE MINIMALE

1/ - Les bailleurs : l’obligation de fournir un logement décent vise essentiellement les bailleurs ; elle a un caractère d’ordre public ; on ne peut ni y renoncer, ni y déroger. Seul un cas de force majeure permettrait de s’exonérer.
Le niveau de performance minimal ne s’applique qu’aux logements constituant la résidence principale du locataire.

Par application de l’article 1719 1° du code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989, tous les bailleurs de logements à usage de résidence principale (bail nu et meublé) doivent donc désormais respecter les nouveaux seuils de performance énergétique.

Cependant Des contraintes architecturales ou patrimoniales peuvent faire obstacle à l’atteinte du niveau de performance minimal et dans certains cas, limiter les obligations de travaux (art 3 ter du décret du 18 Août 2023).

Les bailleurs ne peuvent pas transférer au locataire les travaux de mise aux normes, même avec contrepartie (Civ. 3e, 3 févr. 2010, n° 08-21.205).

Aux termes de l’article L. 324-2-2 du Code du tourisme, créé par la loi n° du 19 novembre 2024 dite « loi Le Meur », les meublés de tourisme devront également à compter du 1er janvier 2034 respecter le niveau minimal de performance énergétique, sauf lorsque le local constitue la résidence principale du loueur

En conséquence, au 1er janvier 2034, seul un logement dont le DPE sera compris entre A et D pourra être loué en meublé de tourisme.

2/ - Les organismes d’HLM soumis aux mêmes exigences de logement décent, doivent intégrer les nouvelles obligations de performance énergétique et de rénovation des logements énergivores dans leur politique patrimoniale.

3/ - Les syndicats de copropriétaires ; un syndicat manquerait à son obligation de fournir des conditions de travail et d’hébergement conformes en maintenant le gardien dans un logement de fonction indécent ; le gardien pourrait réclamer des dommages-intérêts (préjudice moral, atteinte à la dignité, troubles de santé, etc.), voire une résiliation judiciaire du contrat de travail aux torts de l’employeur.

Le maintien d’un service de gardiennage dans des conditions indignes pourrait également être reproché au syndicat comme une mauvaise gestion, susceptible d’engager la responsabilité du syndic si celui-ci n’a pas alerté ou fait voter les travaux nécessaires

4/ - Les professionnels des transactions immobilières, agents Immobiliers, Notaires, éventuellement avocats doivent informer les acquéreurs sur la conformité du logement à la notion de logement décent, ce qui est crucial si l’acquéreur achète pour louer.

5/ - Les plans départementaux d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées doivent inclure des actions de repérage et résorption des logements indignes et non décents, et lutter contre la précarité énergétique.

      E – LES SANCTIONS EN CAS DE NON-RESPECT DU NIVEAU DE PERFORMANCE ENERGETIQUE MINIMAL

En fixant un critère chiffré (seuil maximal de consommation d’énergie finale par m2/an), le législateur donne un outil objectif au locataire et au juge pour constater l’indécence énergétique et ordonner des mesures correctrices.

1/ - Gel des loyers pour les logements classés F ou G le bailleur ne peut plus augmenter, réviser, majorer ou réévaluer le loyer pour les contrats conclus, renouvelés ou tacitement reconduits après le 24 août 2022 (loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, art. 17 s., combinée avec la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, art. 159-IV).

2/ - Action du locataire ; le locataire peut saisir le Tribunal Judiciaire pour demander :

. La réalisation des travaux de mise en conformité du logement sur le fondement de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’obligation de délivrance de l’article 1719 du code civil. Le juge détermine la nature des travaux et le délai d’exécution et peut assortir sa condamnation d’une astreinte.

. Une réduction de loyer à titre de dommages et intérêts; la réduction peut être rétroactive. Elle peut se cumuler avec des dommages-intérêts distincts.

. La suspension du paiement des loyers jusqu’à l’exécution des travaux lorsque l’indécence est caractérisée.

. Lorsque les travaux de mise en conformité rendent le logement partiellement inutilisable plus de 21 jours, le locataire peut également obtenir une réduction proportionnelle du loyer, voire la résiliation du bail si le logement devient inhabitable (art. 1724 du code civil).

En revanche, l’exception d’inexécution(arrêt unilatéral du paiement des loyers par le locataire) est admise de manière très restrictive : elle suppose une impossibilité totale d’habiter les locaux.

3/ - Parallèlement, les CAF peuvent, en application des articles L. 822-9 et L. 843-2 du CCH, conserver les allocations logement ; lorsque l’organisme payeur applique cette procédure, le bailleur ne peut exiger du locataire que le loyer et les charges diminués du montant des allocations.

CONCLUSION

Le législateur a programmé dans le temps la disparition des logements les plus énergivores du marché locatif, en rendant progressivement impossible leur mise en location sans travaux de rénovation énergétique.

A travers les différentes lois et décrets adoptés depuis 2015, s’est mise en œuvre une lutte contre les            « passoires énergétiques » qui a pour objet de protéger les locataires et de réduire les consommations d’énergie et les émissions de gaz à effet de serre du parc résidentiel, ce qui s’inscrit dans l’objectif constitutionnel de protection de l’environnement.

Pour ceux qui y verraient une atteinte au droit de propriété, le Conseil d’État a répondu que les limitations apportées au droit de propriété par l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 du fait de ses exigences de performance énergétique, ne sont pas disproportionnées au regard des objectifs environnementaux poursuivis ( CE, 21 déc. 2023, n° 488900).