REUNION DE TOUS LES LOTS ENTRE LES MAINS D'UN SEUL COPROPRIETAIRE - LES PIEGES A EVITER

1. Le régime de la copropriété s’applique selon l’article 1^er de la loi du 10 juillet 1965 à :
« Tout immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis à usage total ou partiel d'habitation dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes. Le lot de copropriété comporte obligatoirement une partie privative et une quote-part de parties communes, lesquelles sont indissociables ».
A partir du moment où la propriété d’un l’immeuble à usage d’habitation est répartie entre plusieurs personnes par lots auxquels sont attachées des parties communes, le statut de la copropriété et ses règles impératives s’appliquent obligatoirement.

2. En cas de réunion de tous les lots entre les mains d'un même propriétaire, hypothèse de la vente en bloc de l’ensemble des lots composant une copropriété ou du rachat de tous les lots par un même copropriétaire, il n’existe plus de parties indivises à plusieurs copropriétaires et donc de parties communes.
La copropriété disparaît alors de plein droit et le syndicat des copropriétaires est dissout ; il ne survivra que pour les besoins de sa liquidation qui sera confiée au Syndic ou à défaut à un mandataire ad hoc désigné judiciairement (Article 46-1 de la loi du 10 juillet 1965, en vigueur depuis le 1^er juin 2020).

Les règles d’ordre public édictées par la loi du 10 juillet 1965 ne s’appliquant plus, il n’est plus nécessaire de mentionner, comme l’exige à peine de nullité l’article 46 de la loi, la superficie de chacun de ces lots dans la promesse unilatérale de vente ou d’achat ou dans le contrat réalisant ou constatant la vente de ces lots.

3.  La situation des lots auxquels sont rattachées des parties communes spéciales, réunis entre les mains d’un seul copropriétaire soulèvent davantage de difficultés; elle est une source fréquente d’erreurs dans les convocations et de confusions sur les autorisations à demander à l’assemblée.
Alors que les parties communes générales sont la propriété indivise de l'ensemble des copropriétaires, les parties communes spéciales sont la propriété indivise de certains copropriétaires ; elles sont ainsi définies à l’article 6-2 de la loi «ELAN» du 23 novembre 2018 :
. « Les parties communes spéciales sont celles affectées à l'usage ou à l'utilité de plusieurs copropriétaires. Elles sont la propriété indivise de ces derniers.
La création de parties communes spéciales est indissociable de l'établissement de charges spéciales à chacune d'entre elles.
Les décisions afférentes aux seules parties communes spéciales peuvent être prises soit au cours d'une assemblée spéciale, soit au cours de l'assemblée générale de tous les copropriétaires. Seuls prennent part au vote les copropriétaires à l'usage ou à l'utilité desquels sont affectées ces parties communes ».

L'article 6-4 stipule qu'aucune partie commune spéciale ne peut exister sans qu'elle soit mentionnée dans le règlement de copropriété. Une liste exhaustive des parties spéciales, auxquelles sont rattachées des millièmes de charges spéciales, doit être  dressée dans ce règlement.
Toutes les hypothèses sont possibles : aires de circulation et systèmes d’ouverture et d’éclairage d’un parking, couloir, local à vélo, WC communs, ascenseur financé et utilisé par certains copropriétaires seulement...
Lorsqu’une copropriété comporte plusieurs bâtiments, sont notamment réputées parties communes spéciales la toiture, le gros œuvre, les entrées, les cages d’escaliers et paliers de chaque bâtiment. 

L'incidence n’est pas seulement financière, si l’entretien et les charges afférentes à ces parties communes spéciales sont assumés par les seuls propriétaires qui en bénéficient, leur existence modifie également les modalités de prise de décisions qui ne peuvent être adoptées qu’au cours d'une assemblée spéciale ; si les résolutions les concernant ont été inscrites à l’ordre du jour de l'assemblée générale, seuls peuvent prendre part au vote les copropriétaires à l'usage ou à l'utilité desquels sont affectées ces parties communes et ce à peine de nullité de la décision.

Pour en revenir au sujet, si une personne achète l’ensemble des lots comportant une quote-part de parties communes spéciales, ces parties communes n’étant plus affectées à l’usage de plusieurs copropriétaires, il est évident que les principes posés au 2^ème alinéa de l’article 6-2 sur les modalités de prise des décisions ne peuvent s’appliquer ; or, si l'ensemble des copropriétaires prenait part au vote, la décision serait nulle.

C’est ce qui pose souvent difficulté non seulement  aux copropriétaires, mais également au Syndic lors de la préparation des convocations, particulièrement dans les trois hypothèses examinées ci-après.

a) . Rachat de parties communes spéciales : la vente d’une partie commune en tant que telle est impossible. La vente ne peut avoir pour objet qu’un lot de copropriété.
Aussi lorsqu’une telle vente est envisagée il appartiendra au copropriétaire de saisir un Géomètre qui établira un projet de modification du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division prenant en compte la disparition des parties communes spéciales et la création du ou des lots qui les remplacent.
Ces projets seront annexés à la convocation de l’assemblée appelée à se prononcer sur la cession envisagée.
b) . Aliénation du droit de surélever un bâtiment : si l'immeuble comprend plusieurs bâtiments, la décision doit être confirmée par une assemblée spéciale des copropriétaires des lots composant le bâtiment à surélever (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 35, al. 2) 
c) . Reconstruction d’un immeuble sinistré : la décision doit être prise par l'assemblée générale des copropriétaires dont les lots composent le bâtiment sinistré (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 38)

Si un seul propriétaire est concerné par ces trois hypothèses (cession, surélévation, reconstruction), il ne sera pas nécessaire de réunir une assemblée spéciale, car, possédant tous les millièmes des parties communes spéciales, le propriétaire ne pourrait délibérer qu'avec lui-même.

En revanche la décision de créer un ou plusieurs nouveaux lots issus des parties communes spéciales ou de la surélévation, et de modifier le règlement de copropriété et l’état descriptif de division ne pourra être prise que par l’assemblée générale de tous les copropriétaires.

4. Les travaux à effectuer sur un bâtiment constituant un lot unique situé dans une  copropriété comportant plusieurs bâtiments peut également poser des difficultés.
Un copropriétaire peut modifier comme bon lui semble la distribution ou la division intérieure des parties privatives sur lequel il exerce son droit à condition de ne pas porter atteinte à la destination de l’immeuble telle qu’elle est définit dans le règlement de copropriété.
En revanche si ces travaux sont de nature à modifier l'harmonie générale de l’ensemble immobilier, ce qui est le cas pour des travaux de surélévation, la modification de la toiture, de la façade et de l’aspect extérieur en général d’un bâtiment, l'assemblée générale de tous les copropriétaires redevient compétente pour autoriser ces travaux.

Tous ces pièges peuvent être évités par une lecture attentive du règlement de copropriété.