LA VOIE PRIVEE DANS TOUS SES ETATS

Votre propriété est desservie par une voie qui n’est ni une rue ni une route ; vous vous interrogez sur le statut privé ou publique de cette voie, vous vous demandez qui en est propriétaire et quelle est son emprise exacte; vous souhaitez savoir s'il est possible d’en interdire son utilisation à des tiers, à qui incombe son entretien, enfin de façon générale vous vous interrogez sur vos droits et obligations.

Voici quelques réponses.

             
          A – QU’EST-CE QU’UNE VOIE PRIVEE ?

Il existe deux façons de définir la voie privée :

1/ - Pour le droit de l’urbanisme, c’est une voie aménagée pour la circulation qui dessert plusieurs propriétés; son caractère privée résulte, et c’est ce qui la distingue de la voie publique, de son absence de classement dans la voirie et d’appartenance au domaine public ; cependant l’ouverture au public n’a pas d’incidence sur sa qualification.

Pour qu’une voie privée soit considérée comme ouverte à la circulation publique, les propriétaires doivent avoir renoncé à son utilisation purement privée ; ils peuvent toutefois toujours limiter certains usages et conservent à tout moment la faculté de fermer la voie et d’interdire les passages.

2/ - En droit privé, la qualification de voie privée repose sur des critères jurisprudentiels anciens : non classement dans la voirie, non apartenance au domaine public, l'ouverture au public est indifférente pour la qualification; la voie privéee a pour finalité d'organiser la desserte interne sur sol privé pour plusieurs propriétés sous gestion privée; elle est de façon générale régie par le droit privé de la propriété.

Les voies privées ne sont pas soumises au Code de la Route.

               
            B – LES DIFFERENTS TYPES DE VOIES PRIVEES

Ces principes généraux étant rappelés, il existe plusieurs types de « voies privées » ; certaines sont soumises à des statuts très particuliers :

1/ - Voie privée non ouverte au public: la voie est située sur un ou des fonds privés, elle n’est pas classée dans le domaine public et n’est pas affectée à la circulation générale ; son usage est privatif.

2/ - Voie privée ouverte à la circulation publique: l'ouverture au public résulte du seul consentement (éventuellement tacite) du ou des propriétaires, et non de l’usage ni d’une décision administrative. La qualification d’ouverture au public est une question de fait appréciée par le juge au regard de la volonté explicite ou tacite du propriétaire (par exemple, clôtures excluant l’ouverture).

La responsabilité de la Commune peut être engagée en cas de défaut d’entretien normal àl’égard des usagers de cette voie affectée à la circulation générale.

3/ - Voies privées internes à des ensembles – lotissements ou résidences : les voies internes d’un lotissement, même si elles sont ouvertes au public, restent des voies privées tant qu’elles n’ont pas fait l’objet d’un classement dans la voirie communale; elles peuvent sous conditions, être transférées d’office sans indemnité dans le domaine public communal, les propriétaires étant libérés des charges d’entretien; toutefois une indemnisation exceptionnelle est possible si le transfert leur impose une charge spéciale et exorbitante (C. urb., art. L. 318-3).

4/- Chemins d’exploitation:  ce sont des voies réservées à la communication ou à l’exploitation de fonds riverains ; ils se différencient des chemins ruraux en ce qu’ils font partie du patrimoine de personnes privées alors que les chemins ruraux, dans la catégorie desquels entrent les chemins vicinaux,sont des voies publiques affectées à l’usage du public, présumées selon l’article L. 161-3 du code rural appartenir aux communes.

Le régime des chemins d’exploitation, qui est une exception en droit privé, est soumis aux dispositions des articles L 162-1 et suivants du Code Rural, même si les fonds desservis ne sont pas situés en zone rurale ; dans les actes anciens ils ont été dénommés « chemins de défruit " ou " de déblave ", " chemins de déboisement " , chemins de vidange " " chemin voisinal ", " chemin de quartier ", " sente pour le voisiné ", " chemin de service ", « chemins de charrette entre ».

Il peut s'agir d'une voie goudronnée, d'un chemin en terre ou empierré. La loi ne fixe pas la largeur de ces chemins, la largeur n’est donc pas un critère de qualification.

En l’absence de titre, les chemins d’exploitation sont présumés appartenir aux propriétaires riverains, quelle que soit l’activité exercée (agriculteur ou exploitant au sens économique) ; la propriété de chaque riverain est délimitée par une ligne au milieu du chemin dans le sens de la longueur et deux perpendiculaires en limite de sa propriété.

Un chemin d’exploitation est traité comme une servitude perpétuelle et forcée, il se présente comme un accessoire des fonds riverains, de sorte qu'aucun des copropriétaires ne peut exiger le partage en nature du chemin ni céder sa quote-part indépendamment de l'immeuble dont il dépend.

Ne pouvant être utilisé que par les propriétaires des fonds limitrophes, il peut être interdit au public.
Ne devant avoir pour utilité que de desservir les fonds riverains, il ne peut par exemple être utilisé par les habitants et touristes pour accéder à une plage ou pour des randonnées.

Enfin, le droit d'usage d’un chemin d’exploitation ne pouvant être étendu à des parcelles non limitrophes, le propriétaire qui se prétend enclavé, mais dont le fonds n'est pas riverain, ne peut emprunter ce chemin pour accéder à la voie publique.
 

                C – DIFFERENTS STATUTS ET SYSTEMES DE GESTION DES VOIES PRIVEES

Hormis le chemin d’exploitation, une voie privée peut être soumise au statut de la copropriété, de l’association syndicale, de l’association foncière urbaine.

A conditions que l’organisation ait la personnalité morale et soit suffisamment structurée pour gérer cet élément commun à plusieurs propriétaires, les principaux systèmes de gestion sont :

1/ - L’association syndicale compétente pour les travaux et l’entretien, avec répartition des charges selon l’intérêt.

2/ - Une organisation conventionnelle type union de syndicats, ASL, AFU, société civile

3/ - Une convention d’indivision entre les riverains

4/ - Le statut de la copropriété qui s’applique à titre supplétif à défaut de création d’une de ces entités ou conventions.

A retenir la règle supplétive de l’article L 115-2 du Code de l’urbanisme qui met l’entretien des VRD à la charge du propriétaire en l’absence de convention et le transfert d’office au domaine public communal (L. 318-3) qui confie la gestion à la commune en libérant les propriétaires.

Enfin sur injonction du maire (ou, à défaut, du préfet), les propriétaires d’une voie privée et des immeubles riverains peuvent être tenus de se constituer en syndicat chargé des travaux intéressant la voie et de son entretien/gestion (L. 22 juill. 1912, art. 2).

             
           D – UNE SERVITUDE DE PASSAGE PEUT-ELLE ETRE ASSIMILEE A UNE VOIE PRIVEE ?

La réponse est non .

Une servitude de passage et une voie privée relèvent de logiques différentes: la servitude confère un droit réel de passage lié à l’enclave, la servitude est alors dite légale, ou est constituée par titre on parle alors de servitude « du fait de l’homme », tandis que la voie privée est une infrastructure de circulation desservant plusieurs propriétés avec les aménagements requis.

La servitude de passage grève un fonds dit « servant » au profit d’un autre fonds dit « dominant » ; le passage profite exclusivement au propriétaire et aux usagers du fonds dominant ; le passage doit être « suffisant » pour la desserte complète du fonds et proportionné à ses besoins.

De façon générale le régime des servitudes de passage est strictement encadré par les articles 682 à 710 du code civil.

Leur usage et leur gestion (emprise de la servitude, nature et fréquence des passages, entretien...) sont organisés dans la convention de servitude et à défaut par les articles 696 et suivants du code civil.

Pour conclure, on aura compris qu’il faut être un véritable sachant, voire un Expert, pour se retrouver dans ces différents systèmes; c’est sans doute pourquoi les litiges, qui dégénèrent souvent en conflits de voisinage, sont si fréquents.