​​​​​​​DEVENIR PROPRIETAIRE DE PARTIES COMMUNES PAR "USUCAPION"

PRINCIPES :  Il faut avoir exercé des actes de possession sur des parties communes pendant un certain temps sans la moindre réaction du Syndicat des Copropriétaires.

Selon l'article 2258 du Code Civil la prescription acquisitive ou usucapion est "un moyen d'acquérir un bien ou un droit par l'effet de la possession sans que celui qui l'allègue soit obligé d'en rapporter un titre ou qu'on puisse lui opposer l'exception déduite de la mauvaise foi".

Pour être admise il faudra justifier d'actes de possession contraires aux droits des autres copropriétaires ; un copropriétaire a par exemple construit sur une terrasse ou une cour partie commune, a couvert une courette commune d'une toiture pour l’utiliser de façon privative, a fermé un couloir qui desservait exclusivement ses lots…

LE  DELAI pour prescrire un droit réel est selon l’article 2272 du Code Civil "de trente ans. Toutefois, celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par dix ans".

Le « juste titre » est l'acte juridique qui est de nature à transférer la propriété à celui qui invoque la prescription ; possédant un "titre" le possesseur pensait être le  titulaire du droit réel, mais ce titre est contesté par le véritable titulaire de ce droit.

Une délibération de l’assemblée générale ne peut constituer un "juste titre".

LES DROIT REELS susceptibles d’être acquis par prescription sont le droit de  propriété, une servitude de passage ou de vue,  mais aussi un droit de jouissance exclusive sur une partie commune, la Cour de cassation ayant rappelé dans de nombreux arrêts que la prescription acquisitive peut se limiter à un droit de jouissance exclusive.

Ainsi un copropriétaire qui a considéré une cour comme une dépendance de ses parties privatives peut faire juger qu'il en a la jouissance exclusive

LES CONDITIONS pour prescrire sont posées à l’article 2261 du Code civil :      "Pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire".

Le point de départ court le lendemain à 0 h du jour où la possession est établie ; au bout de trente ans, voire dix ans, et le dernier jour à minuit, l’occupant devient propriétaire automatiquement, alors même qu’il savait qu’il n’avait aucun droit, mais à la condition bien sûr que la possession ne soit pas viciée et ait duré de façon ininterrompue pendant 30 ans ou dix ans pour la prescription abrégée.

Le possesseur est alors réputé propriétaire dès l’origine ce qui valide tous les actes qu’il a pu accomplir.

 Si la possession est interrompue par l’abandon du bien, la dépossession par un tiers ou par le véritable propriétaire "L'interruption efface le délai de prescription acquis. Elle fait courir un nouveau délai de même durée que l'ancien" (art 261 du Code civil).

En revanche pas de prescription possible dans les hypothèses suivantes :

."Les actes de pure faculté et ceux de simple tolérance"  qui selon l’article 2262 du Code Civil, "ne peuvent fonder ni possession ni prescription" ; si l’occupation résulte d’une simple tolérance du syndicat, ce qu’il appartiendra à ce dernier de démontrer, il sera impossible de revendiquer un quelconque droit réel.

. "On ne peut pas prescrire contre son titre" en ce sens précise l’article 2270 « que l'on ne peut point se changer à soi-même la cause et le principe de sa possession" ; il résulte de ces dispositions qu’un copropriétaire ne peut en principe revendiquer la propriété d’une partie commune dont il a déjà la jouissance exclusive aux termes de son acte de vente et du règlement de copropriété, puisqu’il occupe en vertu « d’un titre » qui limite ses droits.

Ce faisant, dans une espèce où un copropriétaire avait construit sur une terrasse dont il n’avait que la jouissance exclusive la cour de Cassation a jugé que « le droit de jouissance exclusive d’une terrasse doit être dissocié du droit de propriété portant sur la construction édifiée sur celle-ci, avec ou sans autorisation … les consorts X… sont propriétaires à titre privatif d’une construction édifiée sur une terrasse commune dont ils ont la jouissance exclusive (Cass. 3e civ., 16 mars 2005,n° 03-14.771). Un copropriétaire pourrait donc avoir la propriété privative d’une construction bâtie sans opposition du Syndicat des Copropriétaire, sur une partie commune dont il n’a que la jouissance privative.

LA RECONNAISSANCE DU NOUVEAU DROIT REEL

Les copropriétaires n'ont pas à consentir à l'aliénation de la partie commune concernée : dès lors que les conditions de la prescription sont réunies, la mutation est accomplie.

Il n’en demeure pas moins que si une partie commune devient partie privative le règlement de copropriété et l’état descriptif de division doivent être modifiés.

Il conviendra donc de faire inscrire cette modification à l’ordre du jour de l’assemblée générale et à cette fin faire préalablement établir un projet de modificatif par un géomètre.

L'approbation du projet de modification du règlement de copropriété de l'état descriptif de division relève, dans cette hypothèse particulière, de la majorité de l'article 24. Les frais seront supportés par le bénéficiaire de la prescription.

Si l'assemblée oppose un refus il faudra saisir le Tribunal pour contester la décision et faire juger que le copropriétaire demandeur est bien devenu propriétaire de la partie commune concernée par usucapion. Le tribunal désignera éventuellement un expert pour établir un projet de nouvelle répartition des tantièmes de copropriété et de charges, en conséquence de la création du nouveau lot.

De façon générale, si le droit acquis par prescription est remis en cause alors que plus de 30 ans se sont écoulés depuis le début des actes de possession, le copropriétaire n’aura d'autre solution que de saisir le Tribunal pour faire reconnaître son droit.

En conclusion, si l’occupant et ses auteurs n’ont pas été inquiétés pendant plus de trente ans, c’est après que tout peut se compliquer ; c’est pourquoi il sera judicieux de se constituer durant toute la durée de l’occupation des preuves de son caractère exclusif, paisible et surtout public.