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La servitude de passage et ses limites

La servitude de passage et ses limites

Rappelons qu’une servitude est l’accessoire d’une propriété, qu’elle se transmet à tous les propriétaires successifs qui vont en profiter ou la subir.

Un tiers, voisin ou pas, peut-il revendiquer sur une propriété qui ne lui appartient pas, un droit de passage à pied ou pour ses véhicules, ou encore pour ses canalisations, et sur quel fondement ?

Pour répondre à ces deux questions il convient de rappeler comment naissent les servitudes de passage.

1. – La servitude de passage peut être établie par la loi;  deux types de servitudes légales sont prévues dans le code civil:

- Pour l’utilité publique: passage piétonnier le long du littoral, passage des pistes de ski ou des remontées mécaniques, passage des réseaux de distribution  d’eau, gaz et électricité et télécommunication, par exemple.

- Pour l’utilité des particuliers losrqu'un  fonds est enclavé et n’a aucune issue ou une issue insuffisante sur la voie publique pour son exploitation  ou la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement; le propriétaire a le droit d’obtenir de ses voisins un passage suffisant pour accéder à la voie publique, à charge toutefois pour lui de verser une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner.

A défaut de convention ou de décision judiciaire, l’assiette et le mode de servitude du passage pour cause d’enclave peuvent être déterminés par 30 ans d’usage continu.

2. – La servitude de passage créée par « le fait de l’homme »

En dehors des cas expressément visés par la loi, il n’est pas possible de revendiquer le droit de passer sur la propriété d’autrui sans son consentement, en faisant état d’un usage ancien, car seules  les servitudes à la fois continues et apparentes sont susceptibles d’êtres acquises par prescription ; les conditions sont cumulatives.

Or les servitudes de passage sont, par nature, des servitudes discontinues qu’elles soient apparentes ou non.

Les servitudes discontinues ne peuvent s’acquérir que par titre, et la possession même immémoriale ne suffit pas à l’établir.

Le titre (convention, PV de conciliation…) doit fixer définitivement l’assiette de la servitude et ses modalités d’exercice, qui ne pourront être modifiées que d’un commun accord.

Etablies « par le fait de l’homme », les servitudes de passage ne sont opposables aux tiers que si elles figurent dans leur titre de propriété ou ont fait l’objet d’une publicité foncière.

Enfin la servitude conventionnelle s’éteint par l’impossibilité d’en user ou par son non usage pendant 30 ans.

A signaler le cas très particulier du droit de passer chez le propriétaire voisin pour effectuer des travaux, improprement dénommé « servitude de tour d’échelle » ; à défaut d’accord, l’autorisation doit être demandée au Juge, qui sur le fondement des relations de bon voisinage, permettra à titre temporaire de passer chez le voisin, contre dédommagement, pour effectuer les travaux de réparation indispensables, mais sans reconnaître aucune servitude. L’autorisation ne vaut que pour la durée des travaux.

 

Publié le 29/02/2016

Commentaires

alcyn45
bonjour
je dois partager avec mon frère un ensemble de 2 parcelles; mon frère demande la partage en 2 et ensuite il dit qu'il fera avec qu'il fera avec!
j'explique: puisque il me semble que la partie qu'il convoite va être enclavée ,j'essaie de savoir ce que signifie je ferais avec? Actuellement il est propriétaire avec sa femme d'une parcelle contiguë à celle qu'il convoite( donnée en hoirie par mon père auparavant), et manifestement lorsque je réclame , avec l'aide de mon notaire , une signature en même temps que celle de sa femme pour qu'il accepte une servitude de passage sur leur propriété il ne répond pas
Quel recours ai-je càd que dois je leur demander
pour être sure qu'ils ne viendront pas par la suite me réclamer quoi que se soit merci pour votre réponse
19 mai 2017 à 00:43
Maître Nathalie Versigny

Bonjour,
Pour le moment c'est à votre frère de faire les démarches pour obtenir la reconnaissance d'une servitude de passage si son fonds est enclavé; la reconnaissance et la constitution de l'assiette de la servitude et les modalités de sa mise en oeuvre, à défaut d'accord, devront être demandées au Tribunal de Grande Instance.
La constitution d'une servitude sur votre fonds votre obligerait votre frère à vous payer une indemnité.
N'a t-il donc pas plutôt intérêt à passer sur le terrain mitoyen qui lui appartient ?
19 mai 2017 à 16:15
Jay paris
Madame ,
Je ai de permis email de mon voisin que accepte de avoir 2 canalisation de evacuation don son wc "commun" sur palier(son propriete). Cette accord/permis a ete reinforce por son agence immobilier et de gestion locative avec son pouvoir. Ils confirme avoir son pouvoir. Son expert/technicien avez approuve mon demande et autorise cette demande de son part(mon voisin). Le architecte de le immeuble avez faire des inpections avec confirmation escrit pendant le travail. Finalment le syndic, le architect de immeuble, et la agence avec son pouvoir ont signer le P.V. au final du chantier.
Toutes de accord. Je ai demandez avec notaire une servitude dans son titre et le mien mai elle dit que elle regarde pas la necesite. Je comprende que dpuis dix annee maintenant vous peu demande une acte pour avoir la possibilite de vendre.
Ce quel la documentation requise et les demarche? Cest quel les option?
Monsieur Jay T.
17 août 2017 à 12:40
aureliemaurice
Bonjour
Nous (fond servant) avons signé une servitude (conventionnelle mais pas du tout définie en mètre...) chez le notaire pour un fond dominant.
Le fond dominant est divisé depuis en 3 parcelles. Le chemin complet de servitude fait 3.30m de large (enrobé) et 2 bandes de gazon de chaque côté d'environ 1m .
L'accès au terrain dominant complet se fait environ au milieu de chemin.
Suite à la division du terrain nous avons à certains endroits poser une clôture. Je dis certains endroits car nous n'avons pas eu le temps de terminer tout le long.
Nous avons clôturé le long de notre chemin (mais pas sur toute la longueur) et sans dimension exacte car juste précisé dans l'acte : <> , nous avons laissé un passage de 4.30m dans notre clôture pour laisser l'accès au terrain.
Pour le fond dominant de départ pas de souci. Mais désormais avec la division en 3 : le dernier terrain etant en L , le proprio peut accèder sur son terrain mais se retrouve avec la cloture du 2ème terrain (faisant partie de cette division) devant le nez donc le braquage en gros camion de chantier est impossible.
Nous avons 3 gros problèmes :
1- le proprio du terrain en L ne s'est pas gêné : il passe bien au delà du tracé de la servitude (endroit ou nous n'avions pas terminé notre clôture) pour ne pas avoir à manoeuvrer avec ses camions. Les plus petits camions passent sans problème mais les gros bloquent pour braquer...
2- nous subissons des dégradations catastrophiques du chemin complet. Il faut traverser la bande de gazon qui permet, aussi et surtout, la filtration des eaux pluviales provenant de l'enrobé , avant d'accéder au terrain. C'est un champ de ruine. Le macadam , devenu fragile car pas tout récent, est déjà craqué et décollé à plusieurs endroits.
3- DONC pouvons nous remettre la cloture absolument tout le long de notre chemin en laissant bien entendu toujours le passage de 4.30 d'accès au terrain ?
4- QUI va payer les dégradations excessives si le nouveau proprio n'a pas ou plus de sous ? ( Faire des procédures est couteux mais inutile si personne en face)
5- EST CE QUE nous devons supporter le division à savoir être obligé d'agrandir le passage dis << pour tous véhicules>> par ce que la division parcellaire est fantaisiste ?. 6- L'ancien proprio du fond dominant ne devait t'il pas penser aux passages des 3 futures parcelles lors de cette division et faire un meilleur découpage .
Actuellement pour débloquer la situation il faudrait accorder un passage de 10 m au lieu de 4.30 ou faire un 2ème trou dans notre clôture.
Nous y sommes fermement opposés : sommes nous dans notre droit ?
On respecte la servitude, le tracé est acté donc chacun chez soi.
Je ne trouve pas grand chose sur la dimension des accès...., les passages en dehors des tracés .....
Merci de votre aide et/ou jurisprudence......
Aurelie
10 novembre 2017 à 18:33

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