Les chambres de bonnes. Que de tracas pour les copropriétés

Les chambres de bonnes. Que de tracas pour les copropriétés !

La vie des occupants des appartements du dernier étage peut se transformer en cauchemar lorsqu’ils sont victimes de dégâts des eaux à répétition ou de nuisances sonores en provenance des chambres dites de « bonnes » ou de « service », à l’origine réservées aux domestiques des étages nobles.

Les modes de vie ont évolué ; la plupart du temps les propriétaires transforment ces chambres en logements à des fins locatives; aussi voici deux questions qui se posent couramment:

1. - L’usage des chambres de bonnes peut-il être réservé aux copropriétaires de l’immeuble et aux personnes qui sont à leur service ?

C’est possible, mais uniquement si le règlement de copropriété le prévoit, et  selon la jurisprudence, à condition qu’il s’agisse d’un immeuble de haut standing.

Ainsi le règlement de copropriété peut restreindre la vente et la location des lots correspondant aux chambres de bonnes ; la clause est licite uniquement  si elle est justifiée par le standing de l’immeuble et que ces chambres constituent un accessoire des logements principaux.

2. - S’agissant de l’aménagement, la jurisprudence rappelle d’une manière constante que les locaux qualifiés dans les règlements de copropriété de chambres de bonnes ou de services doivent pouvoir être utilisées comme pièces d’habitation dès lors que le règlement le permet, par conséquent les copropriétaires peuvent y exécuter les travaux nécessaires pour les rendre normalement utilisables aux besoins normaux d’un local destiné à l’habitation (CA 3 20 juin 2002 jurisdata 2002-185590).

Ce principe induit que tous travaux peuvent y être réalisés ; bien entendu s’ils affectent les parties communes, ils devront recueillir, avant toute exécution, l’autorisation de l’assemblée des copropriétaires.

La jurisprudence a rappelé à de nombreuses reprises que doit être annulé le refus d’autoriser les travaux d’équipement en eau courante des chambres de bonnes, au motif que ces pièces ne seront pas conformes aux normes publiques d’habitation, dès lors que ces travaux sont conformes à la destination de l’immeuble et qu’il s’en suit un meilleur niveau de confort de l’immeuble.

Quant aux cabinets d’aisance comportant un dispositif de désagrégation des matières fécales (type Sanibroyeur), interdits dans les immeubles neufs, ils peuvent être installés exceptionnellement dans les logements anciens après autorisation de l’Autorité Sanitaire (à Paris Service de l'Habitat, 17 bd Morland à Paris 4ème); ils doivent se raccorder directement, indépendamment de tout appareil sanitaire, sur une canalisation d’eaux vannes de diamètre suffisant (100 mm) et des précautions particulières doivent être prises pour assurer l’isolement acoustique correct de l’appareil et empêcher la transmission de bruits vers les locaux voisins.

Si, comme c’est souvent le cas dans les immeubles anciens,  la distinction eaux usées/ eaux vannes n’est pas faite, seul le raccordement à une  descente d’eaux pluviales pourrait être interdit.

Outre l'accord préalable de l'Autorité Sanitaire, l'installation d'un sanibroyeur nécessite bien entendu l'accord de la    Copropriété, si les travaux affectent les parties communes,

S'agissant d'un équipement privatif relevant de la liberté laissée à chacun des copropriétaires d'aménager comme il l'entend ses lots respectifs, la copropriété ne peut s'opposer aux travaux dès lors que l'aménagement ne génère aucune nuisance, ni prétendre que ce dispositif entraîne un changement de destination de la chambre de service. Cette question a été clairement tranchée dans un arrêt de la Cour d’Appel de Poitiers (3^ème chambre civile) du 7 octobre 2015 (n° 14/03465)

Bien entendu cette liberté a des limites, car si l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que chaque copropriétaire jouit librement des parties privatives comprises dans son lot, cette liberté ne peut s’exercer, précise le même article, qu’à condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Les bruit de voix, de pas, de radio, de fonctionnement d’installations sanitaires mal isolées, les dégâts des eaux à répétition causés par des installations sanitaires défectueuses, qui excèderaient les inconvénients normaux du voisinage, engagent la responsabilité de leurs auteurs et les tribunaux sont là pour faire cesser ces troubles.

A noter une autre limite, apportée par la Cour d’Appel de Paris qui dans un arrêt rendu le 20 juin 2006 a considéré que les chambres de service ne constituant que des locaux accessoires, elles n’ont pas vocation à devenir des appartements bénéficiant des services de l’immeuble, aussi a-t-elle jugé qu’il n’y avait pas lieu d’autoriser leur propriétaire à installer une gâche électrique, une boîte aux lettres et un interphone (CA Paris 23è A 29 juin 2006 Jurisdata 2006-304239

Dans cette espèce le règlement de copropriété stipulait que les chambres étaient réservées exclusivement au personnel dépendant des copropriétaires. 

La solution donnée par cet arrêt peut-elle avoir une portée générale ? La réponse pourrait dépendre du règlement de copropriété, mais aussi de la configuration des lieux et à nouveau du standing de l’immeuble.